L’amortissement dans une SCI revient à constater en comptabilité une charge annuelle correspondant à la dépréciation comptable de ses actifs. Mais alors, comment cela fonctionne-t-il ?
Définition :
SCI
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une entité par laquelle au moins deux personnes (physiques ou morales) mettent en commun un immeuble. L’idée étant d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. C’est une société de personnes dont les associés sont tenus indéfiniment et solidairement responsable des dettes en proportion de leurs parts dans le capital social.
Amortissement
L’amortissement comptable de l’investissement d’une société civile immobilière revient à calculer une charge, puis à la répartir sur une durée de vie théorique.
Concrètement ceci traduit la constatation comptable d’une dépréciation d’un bien immobilier. C’est une façon d’admettre que le bien concerné, va perdre de la valeur au fil du temps. Ce mécanisme comptable permet :
- de réduire le résultat fiscal, et donc les impôts prélevés par l’administration,
- mais également de calculer les plus-values que la SCI peut dégager lors de la revente de l’immeuble.
Qu’est ce qui diffère entre SCI soumise à l’IR ou à l’IS ?
Les règles et les implications de l’amortissement du bien immobilier diffèrent en fonction du régime fiscal auquel est soumise la SCI.
SCI soumise à l’IR
Premièrement, pour les SCI relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (IR), il n’y a pas d’exigence d’amortissement. La grande majorité des SCI est ainsi soumise à l’impôt sur les revenus puisque celui-ci n’est pas déductible du résultat fiscal.
SCI soumise à l’IS
En ce qui concerne les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), il s’avère obligatoire de tenir une comptabilité de la SCI, de la même manière que les sociétés commerciales. Il est en effet impératif d’amortir les biens détenus par la SCI, en général ceci se fait selon les règles de l’amortissement linéaire.
Taux et durée de l’amortissement
L’amortissement correspond à l’étalement du coût d’un bien sur sa durée d’utilisation dans la société. Ceci peut prendre en compte, s’il y a lieu, une valeur résiduelle lorsque sa période d’amortissement arrive à échéance.
Attention : au moment de clôturer l’exercice comptable, le total des amortissements comptabilisé depuis l’acquisition ou la création du bien ne peut être inférieur à l’amortissement minimal obligatoire.
La loi exige de fractionner les différents éléments (toiture, murs …) de l’immeuble qui feront l’objet d’un amortissement différent. Il est donc nécessaire d’amortir chaque composant en fonction de sa durée normale d’utilisation, qui varie selon sa nature.
Attention : le terrain n’est pas amortissable.
Les Bénéfices :
Le bénéfice comptable
C’est le bénéfice déterminé par l’expert-comptable. En d’autres termes il s’agit du résultat qui revient aux associés en fonction de leur quote-part dans la SCI.
En outre, ceci correspond à la différence entre produits et charges relevés au cours de l’exercice. A la clôture de l’exercice, le bénéfice comptable est distribué aux associés ou affecté à la réserve.
Le bénéfice fiscal
C’est le bénéfice déterminé par l’administration fiscale pour l’imposition sur le revenu ou sur les sociétés (IR ou IS).
Le bénéfice imposable de la société sera ensuite réparti entre les associés au prorata de leur quote-part pour les SCI soumises à l’IR. Tandis que que pour les SCI soumises à l’IS, ceci sera payé par le SCI.
