Les organismes professionnels de placement collectif immobilier (OPPCI) sont des véhicules d’investissement réservés aux investisseurs professionnels. Ils offrent une grande flexibilité en termes de stratégies d’investissement et de gestion, et se déclinent en plusieurs formes juridiques
En tant que Fonds d’investissement alternatif (FIA), les OPPCI sont classifiés par le code monétaire et financier en tant que fonds agrées ouverts à des investisseurs professionnels.
- Quels sont les caractéristiques des fonds d’investissement alternatif ?
- Quels sont les formes juridiques des OPPCI ?
1 – Les fonds d’investissement alternatif
Les fonds d’investissement alternatifs (FIA) représentent une catégorie particulière de véhicules d’investissement collectif dont la vocation première est d’agréger les fonds provenant de multiples investisseurs en vue de les déployer dans une variété d’actifs afin de générer des rendements.
Ces fonds font partie intégrante des Organismes de Placement Collectif (OPC), également désignés sous l’appellation d’OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). Ce qui les différencie des fonds conventionnels, tels que les fonds communs de placement ou les fonds indiciels, c’est leur capacité à investir dans une gamme étendue d’actifs, excluant toutefois les actions et les obligations cotées en bourse.
Les fonds d’investissement alternatifs bénéficient d’une flexibilité remarquable quant aux choix d’investissement. La gestion des fonds d’investissement alternatifs est assurée par des sociétés spécialisées en gestion d’actifs. Ces entités ont pour mission de diversifier les placements du fonds, ce qui implique une répartition prudente de l’épargne entre différents types d’actifs. Par exemple, même si un FIA se concentre principalement sur l’immobilier, il étalera ses investissements sur plusieurs immeubles afin de limiter les risques inhérents à un seul actif.
Par ailleurs, les fonds d’investissement alternatifs sont soumis à une réglementation stricte édictée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ils sont tenus de fournir régulièrement des rapports sur la situation du fonds ainsi que sur les actifs détenus aux investisseurs, ceci dans un souci de transparence et de confiance dans la gestion du fonds.
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2 – Les formes juridiques des OPPCI : SPPPICAV et FPPI
Les Organismes Professionnel de Placement Collectif Immobilier (OPPCI) peuvent prendre différentes formes juridiques.
- SPPPICAV
Une Société Professionnelle de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable est un type d’Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) spécialisé dans l’investissement immobilier.
Comme son nom l’indique, la SPPPICAV est une société de placement à capital variable, ce qui signifie que son capital peut augmenter ou diminuer en fonction des souscriptions et des rachats de parts par les investisseurs. Elle est constituée sous forme de société anonyme et est régie par le Code Monétaire et Financier.
La SPPPICAV a pour objet principal l’investissement dans des actifs immobiliers, tels que des immeubles de bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts… Elle peut également investir dans d’autres types d’actifs, tels que des actions ou des obligations.
La SPPPICAV est réservée aux investisseurs professionnels, aux institutionnels, aux fonds d’investissement, aux family offices… Elle offre une grande flexibilité en termes de gestion de portefeuille et permet aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
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- FPPI
Un Fonds Professionnel de Placement Immobilier est un type d’Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM) spécialisé dans l’investissement immobilier. Il est réservé aux investisseurs professionnels et est réglementé par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en France.
Un FPPI a pour objet principal l’investissement dans des actifs immobiliers, tels que des immeubles de bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts… Il peut également investir dans d’autres types d’actifs, tels que des actions ou des obligations, dans la limite de 20% de son actif net.
Les FPPI sont constitués sous forme de fonds commun de placement (FCP). Il est géré par une société de gestion agréée par l’AMF, qui est chargée de sélectionner les actifs immobiliers, de gérer le portefeuille et de distribuer les revenus aux investisseurs.
Les FPPI offrent une grande flexibilité en termes de gestion de portefeuille et permettent aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Les investisseurs peuvent souscrire et racheter des parts de FPPI à tout moment, en fonction de la valeur liquidative du fonds.
| SPPPICAV | FPPI | |
|---|---|---|
| Objectifs | Maximisation des rendements et diversification du portefeuille d’investissement immobilier géré par des professionnels. | |
| Composition de l’actif | Il se doit également de respecter les mêmes quotas d’investissement que l’OPCI, à savoir au moins 60% en actifs immobiliers, avec les spécificités suivantes selon la nature juridique du véhicule : | |
| 51% minimum de l’actif d’une SPPPICAV (soit 9% maximum de son actif en actions de SIIC au sein des actifs immobiliers) | 60% minimum de l’actif d’un FPPI dans les actifs immobiliers | |
| Modalité de souscription | A crédit ou au comptant. Les investisseurs doivent prendre connaissance de l’ensemble des documents fournis par la société de gestion avant tout investissement | |
| Risques | L’investissement en immobilier présente des risques. Chaque investisseur doit avoir la capacité d’identifié ses besoins et d’analyser le niveau de risque qu’il souhaite prendre. Il est essentiel pour les investisseurs de se rapprocher de leur conseillé en gestion de patrimoine avant de souscrire à un fonds d’investissement. | |
Pour résumer, les formes juridiques des OPPCI ont peu d’impact pour l’investisseur car leurs compositions sont relativement similaires. Les différences sont davantage liées à la gestion par les sociétés de gestion des fonds d’investissement.
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